이것은 Full Cellar Farm의 Emily Cooper가 작성한 "우리 농부들로부터" 시리즈의 농부 기고 게시물입니다. 농장 인큐베이터 프로그램. 이 작품에서 Emily는 한 소유주에서 다음 소유주로 농지를 물려줄 수 있는 세 가지 방법을 탐구합니다.

Headwaters에서 XNUMX년을 마치면서 자연스럽게 다음에 올 일에 대해 생각하기 시작했습니다. 남편의 농장 외 직업으로 인해 기존 모기지를 받을 수 있지만 Willamette Valley의 토지 비용은 일반적으로 우리가 감당할 수 있는 어떤 대출(및 그에 따른 모기지 상환액)보다 훨씬 높습니다. 토지를 임대하는 것은 재정적인 이유로 매력적이지만 종종 끈이 붙어 있으며 작업 중인 농장과 자신의 재산을 공유한다는 것이 무엇을 의미하는지 완전히 이해하지 못하는 지주-집주인과의 마찰 가능성을 제시합니다.

그런 이유로 나는 나에게 열려 있는 선택에 약간 방해를 받았다. 하지만 이달 초 저는 지속 가능한 농업에 종사하는 여성 회의(Women in Sustainable Agriculture Conference)에서 토지 보유권을 확보하기 위한 비전통적인 방법에 관한 세션에 참석할 기회가 있었습니다. Vermont Law School의 Carrie Scrufari의 능숙한 프레젠테이션을 마친 후, 저는 제 농장의 미래에 대한 가능성, 질문 및 조금 더 많은 희망으로 머리를 가득 채운 채 떠났습니다.

Scrufari는 새 농부가 다루기 더 쉬운 방식으로 농지를 한 소유자에서 다음 소유자로 이전할 수 있는 세 가지 방법을 설명했습니다. 이러한 방법은 지상 임대, LLC 및 지역권입니다. 아래에서 각각에 대해 간단히 설명하겠습니다. 나는 또한 Scrufari가 그랬던 것처럼 토지 양도가 한 번에 두 가지 이상의 도구를 사용할 수 있으며 각 상황마다 고유한 합의가 필요하다는 점을 언급하고 싶습니다. 또한 저는 변호사가 아니라 농부입니다. 그러니 숙제를 하세요.

지상 임대

토지 임대의 기본 개념은 내가 "새로운 농부"라고 부르는 사람(들)이 기존 토지 소유자로부터 건물(집, 온실, 헛간 등)을 구입하지만 토지 자체는 구입하지 않는다는 것입니다. 기존 토지 소유자는 토지 소유권을 유지하고 새 농부에게 장기(99년) 임대로 임대합니다. 이것은 토지 소유자가 토지 신탁인 경우 인기 있는 시나리오입니다.¹, 그러나 개인 토지 소유자도 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 은퇴를 고려 중인 토지 소유자는 이와 같은 조치를 취하여 해당 부동산의 한 주택에 대한 소유권을 유지하고 계속 거주할 수 있습니다.

지상 임대는 일반적으로 할당 가능 과 상속 가능. 양도 가능이란 임대 조건을 제XNUMX자에게 양도할 수 있음을 의미합니다. 상속 가능하다는 것은 토지 소유자 및/또는 새로운 농부의 상속인이 상속할 수 있음을 의미합니다.

LLCs

많은 사람들이 어느 정도의 보호 조치를 제공하는 비즈니스 구조로서 LLC(유한 책임 회사)에 익숙합니다. 편입을 원하지 않는 소규모 자영업자의 자산을 위해. 내가 아는 대부분의 농부들은 개인 소유주이거나 LLC인 사업체를 가지고 있습니다. 그러나 이 버전의 LLC는 해당 비즈니스 모델을 전환 도구로 사용하여 재산 소유권을 "새로운 농부"에게 넘깁니다. 몇 년이 지나면서 새로운 농부가 농장에서 지분을 얻을 수 있다는 점을 제외하면 어떤 면에서는 소유 임대 상황과 비슷합니다.

Scrufari가 설명한 간단한 예에서 토지 소유자와 새 농부는 100주를 가진 LLC를 만들고 전환 계획을 요약한 운영 계약서를 작성합니다. 그 합의에 따르면, 첫 해에 토지 소유자는 90주를, 새 농부는 10주를 보유하게 됩니다. 농부는 20주를 얻게 되므로 30년차까지 그들은 70주를 소유하고 지주는 50주를 소유하게 됩니다. 50년차에는 주식이 70-30으로, XNUMX년차에는 XNUMX-XNUMX으로, XNUMX년차에 새 농부는 LLC에 대한 완전한 통제권을 획득하여 (현재는 이전) 지주를 효과적으로 사들일 것입니다.

용이성

지역권은 토지 소유자와 토지 신탁 또는 정부 기관 간의 영구적인 법적 계약입니다. 토지에 해야 할 일을 지시하고/하거나 토지에서 허용되는 활동을 제한합니다. 그 계약을 맺으면서 토지 소유자는 재산을 유지하지만 재산을 세분화하거나 개발하는 것과 같은 일을 할 수 있는 권리를 판매합니다. 지역권은 일반적으로 영구적("영구적")이지만 용어가 지정될 수도 있습니다(시간 제한). 땅이 주인에게서 주인에게 넘어갈 때에도 그들은 땅과 함께 갑니다. 오레곤에서 지역권은 일반적으로 보존을 위한 것이므로 토지 소유자는 일반적으로 야생 동물 서식지 또는 강변 지역 유지와 같은 일부 책임이 있습니다. 오레곤을 포함한 일부 주에서는 농업용 지역권도 허용하여 토지를 농업용으로 유지해야 합니다.

지역권은 제한된 자원을 가진 신규 농부(즉, 대부분의 신규 농부)가 그렇지 않으면 도달할 수 없는 토지를 제공할 수 있는 좋은 도구가 될 수 있습니다. 개발권이 없는 토지는 부동산 시장에서 가치가 낮기 때문에 그러한 지역권이 없는 경우보다 가격이 낮아질 것입니다. 전환 도구로서 지역권은 이전이 이루어지기 전이나 후에 판매될 수 있습니다. 이전 토지 소유자는 토지 신탁에 지역권을 판매한 다음 더 낮은 가치로 새 농부에게 토지를 판매할 수 있습니다. 또는 토지 신탁은 이전 토지 소유자로부터 시장 가격으로 토지를 구매하고 지역권을 만든 다음 지역권이 있는 부동산을 새 농부에게 판매할 수 있습니다. 운이 좋은 농부를 위한 세 번째 옵션은 부유한 후원자가 부동산을 완전히 구입하고 지역권을 토지 신탁에 매각하거나 기부한 다음 더 낮은 가격으로 새로운 농부에게 토지를 판매하는 것입니다. 어떤 경우든 결과적으로 농지는 사용 제한이 있는 새 농부에게 넘어갈 것이지만 시장 가격보다 낮을 것입니다.

Equity Trust는 매사추세츠에 기반을 둔 비영리 조직으로 비전통적인 수단을 통해 농지 이전을 위한 도구와 자원을 연구하고 때로는 이전의 바퀴에 기름칠을 하기 위해 대출을 제공했습니다. 그들의 웹사이트, Equitytrust.org, 설명 및 모델 법률 문서뿐만 아니라 한 소유자에서 다른 소유자로 토지 이전을 용이하게 하는 데 도움이 된 상황에 대한 여러 사례 연구를 포함합니다. 그녀의 연설에서 Scrufari는 매사추세츠의 Caretaker Farm이 한 농장 부부에서 다른 농장 부부로 넘어가면서 영원히 CSA로 남도록 지역권, 토지 임대 및 지역 사회 기금 모금을 사용하는 복잡한 계약인 이러한 사례 연구 중 하나를 강조했습니다.

이러한 비전통적인 토지 이전 도구의 한 가지 단점은 자신의 토지에 관심을 갖고 자신의 재산이 농장이 되거나 유지되도록 하기 위해 새로운 농부와 함께 일하기를 원하는 인내심 있고 의지가 있는 토지 소유자가 거의 확실하게 필요하다는 것입니다. 조직 세부 사항도 벅차다.

그러나 많은 장점도 있습니다. 이러한 이야기를 듣고 단순한 모기지나 토지 임대 외에 얼마나 더 많은 것이 가능한지 알아보는 것은 고무적입니다. 이와 같은 도구는 자신의 토지를 소유할 자원이 많지 않은 농부들이 영구적인 토지 보유권을 얻을 수 있도록 도와줍니다. 그리고 그들은 소규모의 지속 가능한 농장에 농장에 대한 지역 사회의 지원을 강화하고 감소하는 농지 공급을 보존하는 데 도움이 되는 독특한 기회를 제공합니다.

¹ 토지 신탁에 대한 나의 대략적인 정의는 일반적으로 토지를 야생 또는 미개발 상태로 유지하기 위해 토지를 구매하거나 토지에 대한 개발권을 구매하여 토지를 보존하려는 조직, 일반적으로 비영리 단체입니다.